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如何辦理商品房過戶手續

時間:2014-08-04  來源:山東民生網  作者:山東民生網

     自己過戶繳費時

  如果雙方確定自己進行過戶手續,那么交易雙方必須有足夠的精力和時間。有熟悉二手房交易手續的譚小姐解釋說,因為房產辦理過戶按揭的后續手續比較復雜,涉及到銀行、評估、農稅、房管、土管等多方,碰上房子產權有問題的,還要去產權交易中心查產權。譚小姐向記者介紹了自己辦理過戶手續的流程。
  第一步,買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性,要注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等。
  第二步,簽訂二手房買賣合同。
  第三步,找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。
  第四步,貸款的房子要辦理相關按揭業務。如果是公積金貸款和商業貸款組合的,則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中最耗時間的階段,通常要40個工作日左右。
  第五步,按揭辦理下來后,要注意注銷該物業的他項權證。
  第六步,將合同交到房管部門產權交易中心相關辦事窗口,拿受理單。
  第七步,憑受理單到農稅中心繳納相關稅費,拿契稅完稅證。
  第八步,憑完稅契證到土管部門辦理國土證。
  第九步,憑完稅契證到房管部門辦理房產證。
  如果是全額支付房款,則可以省略第三和第四步手續。走完這些步驟,房產三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。
  中介過戶較省心
  對于目前佛山市民通過房產中介公司購買一套二手房以及過戶的流程,某大型中介機構的張經理介紹可以分以下步驟:
  1、建議購買人明確自己的購買需求,選擇一家信譽良好的大型房地產中介公司代理選房。
  2、選中房屋后,和房地產中介公司以及房主簽訂《三方協議》并交納定金。
  3、買方、房主和中介公司三方會面,在中介公司的監督下由房主和買方雙方簽訂《房產買賣合同》;此時,雙方買賣關系正式成立,買方按約定日期將首期房款交予房主以及將代理費交予中介公司,同時中介公司開始為買方辦理貸款手續。貸款獲得同意發放后,開始辦理過戶手續。
  4、按產權轉移登記要求,買賣雙方需準備規定的資料以備過戶。
  5、中介公司專職過戶員攜帶買方和房主以及相關資料前往地稅局辦理核稅繳稅手續;如果可以上市交易,地稅局將出具契稅、營業稅清單,由買方和房主當日繳納,地稅局出具稅務收據。
  6、買方及房主在過戶員帶領下,到房產交易中心辦理遞件登記和繳稅手續。買方和房主分別遞交契稅、營業稅收據和雙方所有過戶所需的證件,填寫《房屋所有權轉移登記申請書》,領取受理通知單,同時補齊房屋印花稅。此期間房產交易中心將對買賣雙方所提供證件和繳稅情況進行初審和復審,以確保過戶條件無誤,否則交易中心會將相關問題及時通知給中介公司。
  7、中介帶領新業主與舊業主進行物業交接,即結清房屋內水、電、煤氣、有線電視等費用,同時對家具等進行最后查驗。
  8、滿20個工作日后,過戶員通知并帶領新業主前往房產交易中心領取新房產證,同時通知前房主準備領取房款。至此,購買二手房的過戶手續完畢。
  審批需提交的文件資料
  《房地產權證》或《房屋所有權證》,共有的房屋還須提交《房地產權共有(用)證》或《房屋共有權證》;房地產買賣合同;房屋交易核準證明;土地使用證(使用權人是申請人)原件和復印件;房地產權登記申請書;申請人身份證明復印件(申請人是單位的,須提交法人營業執照、法人代碼證、法人代表資格證和身份證等復印件)。授權委托的須提交合法有效的委托書和代理人身份證明復印件;營業稅納稅申報表、土地增值稅申報表;中華人民共和國契稅完稅證或財政局契稅有關證明。
  收費標準:
  1、房地產權轉移登記費:80元/宗。
  2、證書工本費:10元/本(房屋共有權人交)。
  第一天
  領表:《房地產轉讓申請審批書》、《房地產買賣合同》、《買方確認單》,填表。
  交易:買賣雙方驗人簽字。
  查檔:查房屋產權是否清晰、有無抵押、查封(上午查下午出結果,下午查次日出結果)。
  鑒定:做《房屋安全鑒定報告》。
  核價:財政部門根據《房屋買賣(置換)合同》的成交金額評估房價。
  地稅:繳納賣方房產營業稅(免稅的地稅部門開具免稅確認單)和印花稅,印花稅買賣雙方各萬分之五。
  第二天或第三天交件
  七天后交契稅:交納契稅,領取契證交手續費:交納交易手續費封卷:領取證回執
  此后十個有效工作日后
  領證:買方拿身份證原件取房證
  注意要點:
  賣方提供資料
  1.房屋所有權證(復印件1份、產籍圖4份);2.契稅證;3.身份證(夫妻雙方)(復印件2份);4.夫妻雙方戶口簿(復印件1份);5.結婚證(如丟失到原婚姻登記的民政部門補辦,其他證明方式不被承認);6.單身、離婚者提供離婚證、離婚協議書或民事調節書或法院判決書,離婚未再婚證明;喪偶者提供購房證明、喪偶未再婚證明;未婚者提供未婚證明(復印件1份)。
  買方提供資料
  身份證(復印件2份)
  備注:
  1.房地產贈與、繼承、委托、涉外以及涉及港澳臺地區的提供《公證書》。
  2.被拆遷戶購房登記提供《拆遷協議書》。
  3.五年內買賣提供相應房地產轉讓審批書原件及抵稅專用表原件。
  4.驗人簽字時賣方夫妻及買方必須本人到場。
  5.辦理貸款請先預留資料,原房證(包括產籍圖)、契稅證、買賣雙方身份證復印件。
  6.如該房屋為產權人和其配偶先購買的,之后產權人配偶去世的情況,需要其所有子女及合法繼承人到場,產權人先辦理繼承公證后才可以辦理轉讓。
  二手房買賣的過戶流程
  第一步,買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性,要注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關鍵,否則有可能導致后面所做的一切都成了無用功。
  第二步,簽訂二手房買賣合同。買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間,并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。
  第三步,找評估公司做評估。這個過程一般來說要3~5個工作日。
  第四步,貸款的房子要辦理相關按揭業務分公積金貸款和商業貸款。如果是公積金貸款和商業貸款組合的,則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房過程中最耗時間的階段,商業貸款大概是10~15天,公積金貸款通常要40個工作日左右。
  第五步,按揭辦理下來后,要注意注銷該物業的他項權證。
  第六步,將合同交到房管部門產權交易中心相關辦事窗口,拿受理單。
  第七步,憑受理單到稅務中心繳納相關稅費,拿完契稅發票。
  第八步,憑契稅發票到房管部門辦理房產證。
  第九步,憑契稅發票到土管部門辦理土地證。
  走完這些步驟,房產二證算是辦齊了。一次性過戶整個過程大概需要半個月,按揭大概要1個月到3個月的時間(看是哪種按揭)。
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