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如何選擇好的物業公司

時間:2014-08-06  來源:山東民生網  作者:山東民生網

 我國的物業管理從90 年代以來得到迅速發展,最早從我 國的南方逐漸興起了物業管理公司,在管理的水平以及制度的建設方面,與發達國家的水平不存在著很大的差距。

隨著住房制度的改革,商品房逐漸代替國家實物分房,物業管理公司也替代了過去的那種政府或企業管理居住小區的方式。尤其是近幾年來,隨著人們住房消費觀念的現代化 與房地產業的迅猛發展,購房者對居住小區的物業管理公司的資質水平越來越看重,管理不好的住宅小區也成為業主投 訴的焦點。
住宅小區需要怎樣的物業管理公司呢?應該說,物業管 理是最貼近人們日常生活的服務行業,它的服務內容不僅滲透到人們的家政服務,而且也在社區的環境中發揮著作用; 不僅從事居住小區的保安保潔、房屋維修等外在的服務行為, 而且還包括那些進入居民心靈的諸如社區文化活動等內在的 服務行為。它是興起于 90 年代初的一種新興的服務行業,起步時從內涵上說還相當粗糙,但隨著人們的生活水平的提高與住宅 業的發展,這個行業也發展得相當快,如今有好些樓盤的物 業管理已達較先進水平。當然就整體水平來說,目前仍處于 “發展中”。隨著市場的規范化與競爭機制的增強,業主對物業管理公司的水平要求越來越高,一個好的文化居住小區是離不開 優秀的富有經驗的物業管理公司的。
目前,部分物業管理公司已經通過 ISO9000 國際質量認 證體系,這對于提高物業管理公司的管理水平,在社會上樹 立良好的企業形象提供了評判的標準。物業管理公司不是以盈利為主要目的的企業,它是以向居住小區提供優質、高效、熱情周到的服務為宗旨,在業主、 政府與物業管理公司之間建立一定的關系,同時要特別處理 好業主與物業管理公司、居委會與物業管理公司、管理水平與收費標準這三種關系。
1、物業管理公司是溝通業主與房地產行政管理部門之間關系的橋梁和紐帶,能夠及時讓居民了解有關的房地產信息 和各種政策法規,做上情下達,為居民代辦手續、代領證件, 了解房屋出租、轉讓等有關的知識,了解居民的政策需求, 同時能夠向有關政府部門反映居民的意見。
2、應處理好業主與物業管理公司的關系,業主是被服務 的對象,對于物業管理公司的選擇具有一定的決定權,這是 一種雇傭與被雇傭的關系。業主是花錢買服務,物業公司的 服務水平高,業主滿意,就雇你;反之,就可以“炒”物業 公司的“魷魚”。因此物業公司是業主的仆人,或者說是公仆。
物業管理公司是融服務于管理,又融管理于服務的一種 特殊的服務物業,它既聽命于業主,服務于業主,同時又起 著引導、管理業主的作用。即它不僅要迎合業主的口味,還 需要倡導一些新的居住觀念,以引領人們走向一個新的居住時代。業主們對物業管理的要求自然各有不同,因此,如今在住宅小區內,一般都成立了業主委員會,以存異求同,同時 代表業主向物業管理公司提意見與起監督作用。
3、應處理好居委會與物業管理公司的關系,兩者雖然在住宅小區里同是管理部門,但前者是行政性的,后者是服務性的,各有分工。若分工明確,可避免不必要的矛盾發生, 發展的趨向是兩者融為一體,目前深圳已有一些園區是以物 業公司代替了居委會的,他們也在嘗試兩者合為一體,自然 就無所謂有兩個管理部門的矛盾了。
4、應處理好管理水平與收費標準的關系,價格應該要體現管理或叫服務的水平。好的物業公司應該在服務項目上明 碼實價,一項項地列出價格給業主看,讓業主判斷他們出的 錢值或者不值。如果其中的項目是業主認為不值的,就要降價,或者業主有權另請“高明”。
目前管理得好的名牌樓盤,物業管理的收費已不是值與不值的問題了,而是超了值。即物業公司需要開發商投資補 虧,才可以保持良好物業管理水平的公司正常動作。至于園區的建設完成以后,即開發商撤場以后,這些物 業公司是否還能保持現有的良好的管理水平?從整體看,只 要物業服務夠規模,物業服務價格就可以降下來;物業朝多種經營的方向發展,“堤內損失堤外補”,夜市降低物業收費 的一個好辦法。
居住小區好的物業管理公司,應具備優秀的物業管理人才、先進的物業管理設施與完善的制度這三大條件,同時應
該能科學地、合理地處理好上述的幾種關系。
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