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解決物業糾紛的根本途徑

時間:2014-08-06  來源:山東民生網  作者:山東民生網

  我國物業管理從八十年代初深圳第一家物業管理公司的興起,到九十年代初物業管理在全中國新建住宅區的全面推行,到1999年建設部提出“要培育物業管理市場,建立競爭機制”的整個發展過程,確實還存在著很多急待解決的問題。其中之一就是必須打破傳統的物業管理模式,大力推進物業管理服務行業的市場競爭機制。物業管理走向社會化、市場化、專業化已成為一種必然趨勢。

     北京市朝陽區人民法院在2005年11月就曾經就物業糾紛問題向全社會發布過十條《法院建議》。這在訂立物業管理合同方面,無疑會給全社會的業主和物業管理企業積極的影響和幫助。
     (一)朝陽區人民法院解決物業管理糾紛的十條建議
     基于多年的審判實踐,朝陽區人民法院在認真總結審判實踐,聽取專家和相關人士意見的基礎上從司法機關的角度對物業合同糾紛提出了如下法院建議:
     1、建議業主增強契約意識,審慎訂立合同。履行合同時,應當遵循誠實信用原則,在享受物業服務的同時,認真履行交納費用的義務。
     物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體,也是糾紛發生時,衡量各自主張是否充分的評判標準,更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。另外,由于物業服務是日常發生的、是長期的、細化的和具有個體差異的,所以,在簽訂合同時,應當在參考物業合同范本的基礎上,盡可能細化合同的內容。使業主和物業公司都有章可循、有合同可依。
     2、建議業主發現物業服務問題后,采取積極的態度,通過與物業公司的溝通和談判,指出物業服務的不足,幫助物業公司提高服務水平,妥善處理糾紛。
     業主和物業公司是平等的合同主體,在履行合同時,應當本著誠實信用的原則,以平和的心態,行使合同權利,履行合同義務。生活在同一個社區,業主和物業公司是長期共存、互相依賴的關系。如果出現物業服務問題后,無論是業主還是物業公司都應該采取積極的態度,通過溝通、協商和談判,妥善處理糾紛。我們相信,隨著房地產市場的成熟和發展,小區的物業服務、人文環境等軟件,會逐步成為購房者做出選擇的重要因素。建設共同的家園、愛護共同的家園,不僅會使生活在這里的人們安居樂業,也有利于提升小區的品牌,成為在房地產市場上熱銷的物業,使業主和物業公司共同受益。
     3、特別建議業主恰當、適度行使合同法所規定的抗辯權。在維護自身權益的同時,避免侵害其他業主的合法權益。
     “實現私權利以不侵害他人權益為限”是民法的基礎理論。在審判實踐中,我們遇到大量履行合同或維護權利不適當、甚至為了自己維權侵害其他業主合法權益的情況。例如:有的業主因停車收費爭議,把車輛停在小區通行路口,堵塞交通;有的物業公司在和業主發生爭議后,不顧已交納費用的業主利益或者在糾紛尚未徹底解決時,不負責任的退出小區,停止服務等。
      4、建議物業公司根據自己的資質等級,選擇適當的物業,提供相應的服務。
     多檔次、多品種、多價位的樓盤的陸續出現,是我國房地產市場日益成熟的標志之一。不同群體、不同層次的消費需求,使建立多檔次的物業公司、提供不同等級的物業服務成為必然。提供服務、交納費用是一種對價,如果對價失衡,就會加劇物業糾紛的產生。因此物業主管機關應當建立物業服務的行業標準,構建多檔次的服務標準體系,嚴格物業公司資質等級管理。物業公司也要根據自己的資質等級,選擇適當的物業,提供服務。
     5、建議物業公司強化合同意識,簽訂合同時,應細化合同內容,為以后的服務提供可供判定的依據。同時,物業公司在收取物業服務費后,應當嚴格履行服務義務。
     6、特別建議物業公司恰當、審慎使用先履行抗辯權。在物業糾紛解決過程中,本著誠實信用原則,保障服務。
     7、建議物業公司在解決糾紛時,盡可能選擇協商和談判的方法化解糾紛,并應積極請求社區、街道、行業協會、行業管理機關主持和解。
     物業糾紛和鄰里糾紛有很多共同之處。人民法院在處理鄰里糾紛的案件時,是根據“有利生產方便生活”的原則,加大調解,力求做到“案結事了”。今年朝陽法院推出了以調解、和解為核心的“庭外和解模式”,目的就是要化解糾紛。據統計,起訴到法院的物業糾紛有40%左右都是和解解決的。這說明物業糾紛有很大的協調解決的空間。物業公司應當本著積極解決糾紛的態度,盡可能化解糾紛,并應積極請求社區、街道、行業協會、行業管理機關主持和解。最終仍然無法解決的,再起訴到法院。人民法院是糾紛解決的最后一道防線,不做充分的努力,輕率地起訴到法院,一方面會給法院造成非正常的壓力,損耗了國家寶貴的司法資源,另一方面,也不利于物業合同的繼續履行。
     8、建議物業主管機關建立物業服務的行業標準,構建多檔次的服務標準體系。嚴格物業公司資質等級管理。
     9、建議價格管理機關根據不同檔次的物業服務標準、不同資質等級的物業公司,科學核定不同級別的物業費收取標準。    
     10、建議引入具有評估、監測功能的第三方機構,提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務。
     引入具有評估、監測功能的第三方機構,提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務,是朝陽法院對物業行政管理部門和收費管理部門的建議。通過第三方機構的介入,保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明,將有利于物業管理市場的良性運作,使業主、物業公司受益,也使社會和諧穩定。
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